BELS申請支援・省エネ性能ラベル｜自己評価と第三者評価

第三者評価・販売賃貸表示

広告用ラベルだけでなく、誰が何を評価したかを選ぶ

省エネ性能ラベルは自己評価でも作成できますが、BELSは登録評価機関が審査する第三者評価です。販売・賃貸広告へ性能を表示するだけなのか、補助・融資・認証・社内基準などで第三者評価書が必要なのかを先に確認します。

2024年4月以降、販売・賃貸事業者には、対象となる新築建築物の広告等で省エネ性能を表示する努力義務があります。住宅・非住宅・複合建築物、住戸・住棟、自己評価・第三者評価でラベルが異なるため、物件単位と評価方法を取り違えないようにします。

ユウ

省エネ性能ラベルを作れば、全部BELSですか。

ミナミ

いいえ。自己評価ラベルと、第三者評価であるBELSを分けます。

ユウ

星の数だけでなく、星を付けた人も確認します。

省エネ性能表示制度とBELSの関係

項目	自己評価	第三者評価（BELS）
評価する人	販売・賃貸事業者等の表示を行う者。	BELS登録評価機関。
審査	表示者が計算根拠を確認してラベル・評価書を作成する。	申請図書と計算結果を第三者機関が審査する。
表示	ラベルに自己評価であることが示される。	ラベルに「第三者評価 BELS」と示される。
成果物	自己評価ラベル・評価書、計算根拠。	BELS評価書・ラベル、審査済みの評価結果。
向く場面	表示制度へ対応し、根拠資料を自社で管理できる場合。	第三者性が必要な説明、補助・融資・認証、取引先・社内基準等。
費用・期間	計算・作成・社内確認の工数。	計算・申請支援費に加え、評価機関の審査手数料と審査期間。

補助制度や融資が「BELS等」を求める場合、自己評価ラベルで代用できるとは限りません。制度名、必要水準、評価書の種類、取得期限を公募要領・提出先で確認します。

表示努力義務の対象を確認する

ケース	基本的な扱い	実務上の確認
2024年4月以降に新築の確認申請を行った販売・賃貸物件	販売・賃貸事業者が広告等で表示する努力義務の対象。	新聞・雑誌、チラシ、パンフレット、Web広告等へ規定ラベルを掲載する。
2024年3月以前に確認申請した既存物件	性能把握が困難な場合、告示に従った表示を必ずしも求めない。	性能を把握している場合は表示が望ましい。既存住宅は省エネ部位ラベルも検討する。
注文住宅・自社ビルの請負建築	新築時点で販売・賃貸を行わない場合は表示努力義務の対象外。	将来の売却・賃貸、施主説明、性能証明のため発行物を保管する。
賃貸アパート・マンション	反復継続して賃貸する所有者やサブリース事業者は対象となり得る。	住棟・住戸のどちらを表示するか、ラベル伝達の担当を決める。
住宅・非住宅の複合建築物	各部分を分けて表示する方法と、複合建築物ラベルでまとめる方法がある。	まとめる場合はZEH・ZEB水準の表示方法が異なるため、広告企画前に決める。

ラベルで分かる主な項目

エネルギー消費性能

基準一次エネルギー消費量に対する削減水準を星で示します。再エネの扱いによって表示が分かれます。

断熱性能

住宅では断熱性能を数字等で表示します。非住宅ラベルとは項目構成が異なります。

目安光熱費

住宅で任意表示できる項目です。全国一律の単価・条件による目安で、実際の請求額ではありません。

ZEH・ZEB水準等

所定の性能水準を達成した場合に表示されます。ネット・ゼロ・エネルギーは第三者評価時の項目です。

住宅・非住宅・共同住宅で評価単位が違う

建物	評価・表示単位の例	外注時の確認
戸建住宅	住宅。	外皮・一次エネルギー、太陽光、目安光熱費、ZEH水準等の必要項目。
共同住宅	住棟または住戸。	販売・賃貸広告でどちらを使うか、評価対象と住戸タイプを決める。
非住宅	建築物全体、部分、フロア、テナント等。	評価対象範囲と、BELSで使用できる計算方法を確認する。
複合建築物	住宅・非住宅を分ける、または複合建築物全体。	物件広告の単位と、ZEH・ZEB水準を表示したいかを確認する。

BELS申請支援へ渡す資料

建物概要所在地、用途、規模、構造、工事種別、評価対象範囲。

意匠図配置、平面、立面、断面、矩計、面積表、建具表、断熱範囲。

設備図・仕様空調、換気、照明、給湯、昇降機、太陽光等の図面・機器表。

省エネ計算計算書、入力シート、Webプログラム出力、入力根拠、仕様書。

既存の評価書省エネ適判通知書、住宅性能評価書、認定書など利用予定の資料。

用途・期限販売広告、賃貸広告、補助、融資、認証、社内報告の使用日。

申請支援の見積範囲

既存省エネ計算の利用可否と、BELS用の再計算・入力調整。
申請対象範囲、評価方法、表示項目の事前相談。
申請書、図面、仕様書、計算根拠の作成・整理。
BELS登録評価機関の選定、申請提出、質疑・補正対応。
評価機関手数料が見積に含まれるか。
設計変更・竣工時変更に伴う再計算・変更評価。
評価書・ラベル・計算データの納品と、広告部門への説明。

「BELS申請一式」の価格だけで比較せず、省エネ計算が別料金か、評価対象が住戸・住棟・建物全体のどれか、審査質疑と変更が何回まで含まれるかをそろえます。

自己評価ラベルを作る流れ

販売・賃貸の対象建物と、広告で表示する単位を決める。
省エネ計算結果、図面、仕様書が最終設計と一致しているか確認する。
自己評価ラベル・評価書作成プログラムへ必要情報を入力する。
物件名、評価対象、再エネ設備、星・断熱性能等の表示を確認する。
ラベル画像を広告制作へ渡し、縮小・トリミングで読めなくならないよう確認する。
評価書、Webプログラム結果、図面・仕様書など根拠資料を保管する。

BELSを取得する流れ

目的確認：広告表示だけか、補助・融資・認証等で第三者評価が必要か確認する。
機関選定：建設地・用途・申請範囲に対応するBELS登録評価機関を探す。
事前確認：評価単位、計算方法、必要書類、手数料、審査期間を確認する。
申請：申請書、計算結果、図面、仕様・根拠資料を提出する。
質疑対応：計算入力と図面・仕様の不一致を修正し、同じ版へそろえる。
交付・利用：評価書とラベルを受領し、対象物件・評価日・範囲を確認して利用する。
保管・変更：設計・設備変更があれば評価機関へ相談し、必要な変更手続きを行う。

広告掲載前のチェック

確認項目	チェック内容
対象物件	物件名、棟、住戸、フロア、テナントなど、ラベルの評価対象と広告対象が一致する。
評価区分	自己評価か第三者評価かを正しく表示し、BELSでないものをBELSと表現しない。
表示項目	星、断熱性能、再エネ、ZEH・ZEB水準、目安光熱費を評価書どおりに扱う。
画像品質	縦横比、余白、色、文字の可読性を保ち、項目を切り取らない。
設計変更	広告開始後に建具・断熱・設備・太陽光等を変更した場合、表示への影響を確認する。
根拠保管	評価書、計算結果、図面、仕様書を保管し、将来の再販売・再賃貸時にも確認できるようにする。

よくある質問

省エネ適判を受ければBELSも自動で取得できますか

自動ではありません。省エネ適判は基準適合の手続き、BELSは第三者による性能評価です。計算結果を活用できる場合でも、BELS登録評価機関への申請・審査が必要です。

自己評価よりBELSのほうが必ず必要ですか

販売・賃貸表示制度は自己評価と第三者評価の両方を認めています。ただし、補助・融資・認証・取引条件で第三者評価書が指定されている場合はBELS等が必要です。

目安光熱費は実際の年間光熱費ですか

違います。一定の使用条件と全国一律の燃料等単価で算出する比較用の目安です。入居人数、使い方、契約会社、気象条件等により実際の請求額は変わります。

設計変更後も同じラベルを使えますか

性能に影響する変更なら、計算結果・評価書・ラベルの更新要否を確認します。第三者評価は評価機関、自己評価は計算・表示担当へ変更内容を共有してください。

ユウ

広告担当へラベルだけでなく、評価対象と根拠資料も渡します。

ミナミ

これで「どの建物の、誰の評価か」を説明できます。

ユウ

星だけ独り歩きさせません。

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